房地产司法拍卖成交价与评估价差异浅议

2019-09-10 02:30:59 admin

司法机关在审理或执行案件的过程中需要对涉案房地产进行估价,该类型估价已成为房地产估价机构的主要业务之一,并呈逐年上升趋势,但随之也产生了不少问题,其中房地产司法拍卖成交价与评估价的差异备受争议,不少人将原因归结于评估价过高,其实并不妥当,导致拍卖成交价与评估价的差异是多方面原因造成的。

 

经分析,影响房地产拍卖成交价格的因素主要有:

 

 

1.拍卖房地产是否可以顺利移交。

 

有的涉案房地产被案外人非法占用,但司法机关在拍卖时不负责清场,会造成房地产实体难以移交。

 

许多司法拍卖的房地产存在较多瑕疵,情况复杂,从而导致竞买人望房兴叹。比如宅基地用房,交易存在一定限制,成交率往往很低。一些房地产存在长期租约,特别是合同租金远低于市场租金,会导致买受人在相当一段时间内不能使用,权益无法实现,从而不愿竞买。

 

 

2.拍卖房地产总体价值量的大小

 

房地产价值与拍卖成交率呈反比关系。房地产价值越低,成交率就越高。这是因为司法拍卖规定成交时买受人需一次性付清全款,不能分期,不能房贷。房地产价值越高,对竞买人的资金实力等要求就越高,竞买人数量往往更加有限。同理,可拆分的房地产拍卖成交率高于整体房地产的成交率。

 

 

3.短期快速变现影响

 

由于拍卖交易方式的特点,买受人在较短的时间内决定购买,没有充分的考虑时间,也没有足够的时间对拍卖标的物作充分的了解,特别是需在较短的时间内支付全部款项,承担的风险较大,因此其价格一般较正常交易价格低。

 

 

4.市场需求面窄、推广力度小

 

拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业,难以像房地产开发项目进行市场营销,仅以拍卖公告的形式进行宣传,推广力度较小;再加之拍卖房地产是以已确定用途、规模、位置的现有状况进行销售,而不像房地产开发项目先进行市场定位、营销、策划,以销定产的方式进行,因此市场需求面窄。

 

 

5.消费者心理因素

 

购买者由于消费心理的影响,在购买前已先期认为处分被拍卖的房地产价格会低于正常房地产价格,使得拍卖房地产的价格较低。

 

 

6.购买者的额外支出

 

由于竞买拍卖房地产要支付拍卖机构佣金,按标的额的不同,此部分约为标的额的1%~5%,成为购买者额外的成本,使之希望得到较低的价格,以弥补该支出。

 

评估价一般是交易双方按照税法规定各自承担税费的价格。而现实司法拍卖中,经常会规定由竞买人承担所有交易税费,无形中提高了买方的负担,使拍卖途径交易的成本高于普通交易方式。